Quali fattori vanno presi in considerazione prima di affittare la propria casa?

Qui di seguito ci daranno dei preziosi consigli su come affittare la propria casa e trovare un buon inquilino con il quale “convivere”.

affittare la propria casa

Quando si deve affittare il proprio appartamento, come si fa a sceglier un buon inquilino?

La scelta dell’inquilino è una cosa molto delicata, a primo acchito uno può pensare: “Ma che ci vuole! Metto l’annuncio su Facebook, faccio vedere la casa e chiudo l’affare con chi mi offre di più! Facile e veloce!”. Certamente questo è un approccio, sbagliato a mio modo di operare, ma ognuno si assume le proprie responsabilità! Per scegliere un buon inquilino, referenziato e qualificato, non basta fare un giretto in casa e stringersi la mano. Un agente immobiliare onesto e motivato nel rappresentare al meglio la parte locatrice, ossia il proprietario di casa, si comporterà come se l’immobile fosse il suo in tutti gli ambiti, cercando di proteggere ove necessario e di fare l’interesse del cliente. Questo si traduce in effettuare uno screening con tutti i potenziali inquilini che ruotano attorno alla figura del mediatore, sin dal momento in cui avviene il primo contatto. Perciò, la qualificazione dell’inquilino, ossia la creazione di un profilo e la comprensione della situazione specifica in cui si trova, è un processo fondamentale prima ancora di portare a visionare l’immobile. Ho scritto a questo proposito in questo articolo che è stato pubblicato originariamente sul mio blog, l’articolo contiene anche un video riassuntivo.

Mentre invece quando si è inquilini, come scegliere un proprietario che non crea troppi problemi?

Allora, non è possibile buttar giù una vera e propria guida su questa cosa, in linea di massima bisogna affidarsi al buon senso. Ovverosia, se la casa che sto visitando è tenuta in condizioni poco raccomandabili, un campanello d’allarme ce lo devo avere. Per esempio, se vedo umidità o muffa nelle pareti, oppure un livello di pulizia sotto-zero, dovrei approfondire la questione chiedendo maggiori dettagli all’agente immobiliare o al proprietario di casa. A seconda di che risposta ricevo posso trarre le mie conclusioni e capire se ho davanti una persona che realmente si preoccupa dei suoi inquilini o meno. Il mio consiglio è di lasciar perdere l’immobile dove si verificano incomprensioni, o addirittura non vi è risposta in merito ad eventuali chiarimenti richiesti. Consiglio di chiarire in fase di visita se l’affitto sarà gestito direttamente dal proprietario oppure se un Property Manager sarà incaricato di intrattenere tutti i rapporti in nome e per conto del proprietario. In questa seconda opzione, oltre all’assicurarsi che l’immobile sia tenuto in buone condizioni dal proprietario, ci si dovrà anche assicurare che l’agente abbia una buona reputazione e sia effettivamente in grado di gestire l’immobile. Il successo dell’affitto dipenderà moltissimo dal rapporto che si instaurerà tra le parti ed il livello di comunicazione, perciò, uomo avvisato mezzo salvato!

Quali sono i diritti-dovere dell’inquilino?

Allora, intanto chiariamo che anche il proprietario di casa è un essere umano, per quanto rispettabile nella sua figura, non è una divinità da temere ne tantomeno può imperare come gli pare e piace. Ci sono dei diritti e doveri in capo ad entrambi, ed è bene che si rispettino perché è da lì che si mettono le basi per una buona “convivenza”. Questi diritti e doveri sono per la maggior parte inseriti nel contratto di locazione, ma ci sono anche altri aspetti che sono disciplinati esternamente. In linea di massima ci si rifà ad un principio di buon senso, tenendo a mente che il principale diritto-dovere risiede nell’ambito della manutenzione, cosa che impatta su entrambi inquilino e proprietario. Il primo perché si deve occupare di gestire il bene nella sua ordinarietà, e l’altro per una prospettiva più legata alle spese straordinarie. Un proprietario può cercare di impedire che non si fumi in casa, questo può essere richiesto nel contratto di locazione. La difficoltà sta però nel far rispettare questo impegno, perché di questo si tratta, solo un impegno, ai fini pratici non esiste una scappatoia giuridica che permetta la terminazione del contratto o preveda altre sanzioni punitive. Ci si va a scontrare con la libertà personale dell’individuo, a maggior ragione nel secondo caso citato, impedire di avere ospiti in casa… in che epoca viviamo!? Poi, nel caso del fumo per esempio, l’inquilino si assumerà la responsabilità delle proprie azioni qualora si arrechi danno all’immobile. Nel senso che, se per esempio come da inventario iniziale la tinta nelle pareti era bianca, ma risulterà talmente provata da diventare gialla, allora come minimo ci si aspetterebbe da parte dell’inquilino una tinteggiata per riportare il colore originario. Anche qui, però, la cosa non è certo in discesa per il proprietario, qualora questa operazione non venga effettuata dall’inquilino non c’è un diritto automatico che permette di trattenere delle quote dal deposito cauzionale. Bisogna percorrere tutto l’iter attraverso domanda giudiziale, etc. Insomma, torno a dire che è molto importante la diplomazia e la capacità di parlare, comunicare tra le parti.

Se l’inquilino non paga l’affitto, come si fa a sbatterlo fuori?

Purtroppo siamo davanti ad un’impresa faraonica, specialmente nel caso in cui ci siano minori a carico dove le cose si complicano non poco. Sarebbe necessario l’intervento degli assistenti sociali e la tempistica si allungherebbe parecchio. In tutti i casi, parliamo di impresa titanica sia per quanto riguarda il fattore tempo e stress legato, ma anche dal punto di vista economico. La normativa italiana, a differenza di quella inglese che conosco bene avendo lavorato in Inghilterra per tanti anni, non premia assolutamente il proprietario. Qualora si entri in questo inferno bisogna prepararsi al peggio, normalmente parliamo di tempistiche che vanno dai 3 ai 12 mesi e che richiedono l’ausilio di un avvocato. Il mio consiglio è quello di lavorare alla sorgente, bisogna prima di tutto attuare una due diligence nella fase di ricerca inquilino, prevenire è meglio che curare. È molto difficile scegliere un inquilino di cui si è certi che pagherà tutti i mesi, tuttavia ci sono spesso dei segnali che possono farci evitare il peggio. Mi riferisco per esempio al parlare con un precedente proprietario di casa; se un inquilino ha già fatto stecca in passato è matematico che lo farà ancora. Poi, è chiaro che con i tempi che corrono è verosimile che una persona possa perdere il lavoro e trovarsi a terra, nonostante non sia mai successo prima di non pagare l’affitto. Questo può capitare anche a chi ha stipendi o reddito per 100.000 euro all’anno per intenderci, testimonio esperienza purtroppo. Allora, oltre al discorso qualificazione iniziale e scrematura delle possibili mele marce, la seconda cosa da fare assolutamente – bada bene, ho detto assolutamente e non alternativamente – è quella di mettere in piedi una garanzia fideiussoria, oppure tramite assicurazione privata, in modo da proteggersi qualora questa situazione si verifichi. Il costo è irrisorio rispetto all’eventualità di dover affrontare uno sfratto. Per concludere, qualora ti ritrovi nella melma e non abbia alcun paracadute a disposizione, non perder tempo! La legge italiana consente di iniziare le procedure di sfratto appena dopo 21 giorni dalla data del primo affitto non pagato. Non farti incantare dalle parole dell’inquilino, spesso morosi seriali ben addestrati al prolungare la loro situazione, non aspettare oltre le quattro settimane per far partire l’iter necessario.

Se si affitta una casa già ammobiliata, le regole da rispettare cambiano?

Le regole del gioco non cambiano, è richiesto all’inquilino di prestare cura all’immobile come farebbe un proprietario sotto tutti gli aspetti, compresa la mobilia. Dal punto di vista del proprietario, per evitare brutte sorprese a fine locazione, è consigliabile preparare un inventario che sia dettagliato e corredato di fotografie ad alta risoluzione. Questo va fatto il giorno in cui comincia l’affitto o al massimo la sera prima, richiedendo l’inquilino di inserire qualsiasi commento che ritenga opportuno e firmare per accettazione. Se l’inquilino volesse cambiare i mobili, in linea teorica non è possibile perché fanno parte della fornitura iniziale per cui ci si è accordati. Insomma, la casa l’hai vista così com’era e ti è piaciuta, adesso te la tieni! Diverso invece se in fase negoziale l’inquilino richiede al proprietario di rimuovere della mobilia, se la richiesta viene accolta allora il problema non si pone e non entra a far parte della fornitura. Nulla vieta che, nonostante per esempio non siano state fatte richieste precontrattuali ma esse arrivino una volta entrati in casa, il proprietario abbia la possibilità e la volontà di rimuovere il richiesto. Se durante la locazione, e per esempio il proprietario invece non ha spazio in cui stivare la mobilia in eccesso come da richiesta dell’inquilino, quest’ultimo può offrire di organizzare per una sistemazione alternativa, ciò significa però che il suo dovere di restituire la cosa locatagli inizialmente rimane in pieno. Insomma, ancora una volta è tutta una questione di buon senso e di buona comunicazione tra le parti.

Si ringrazia Michele Schirru per aver risposto alle nostre domande.

Hello Affitti
Agente Immobiliare freelance specializzato in affitti con sede a Cagliari
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