Visura e Planimetria catastale: tutto sulla documentazione per la compravendita immobiliare

Se state pensando di vendere o comprare casa non potete assolutamente farvi scappare questa intervista al Geom. Andrea Bordin.

Cosa sono la visura e la planimetria catastale? Perché sono necessarie e quanto costa ottenerle? Questi sono soltanto alcuni dei temi trattati dal Geom. Bordin, leggete l’intervista per saperne di più.

planimetria catastale

Visure e planimetrie catastali; in cosa consistono e in cosa differiscono tra loro e perché deve esserci corrispondenza con lo stato di fatto?

La visura catastale è un documento scritto nel quale sono indicati i riferimenti catastali delle unità immobiliari o dei terreni e gli intestatari degli stessi con il dettaglio della categoria, classe, consistenza, superficie catastale, la rendita, l’indirizzo e le eventuali annotazioni. La planimetria catastale è l’esatta rappresentazione grafica dell’unità immobiliare generalmente rappresentata in scala 1:200.

Il recupero di una visura catastale o di una planimetria catastale avviene generalmente nell’arco delle 24 ore dalla richiesta.

Quindi sottolineo che la planimetria catastale deve essere l’esatta rappresentazione dello stato di fatto dei luoghi pena l’impossiblità di procedere con l’atto di compravendita. Mi spiego meglio: se stai vendendo il tuo appartamento e nella planimetria catastale è segnata una stanza, oppure un muro che nella realtà, nello stato di fatto non ci sono allora deve essere eseguito un aggiornamento della planimetria catastale.

In cosa consiste l’aggiornamento della planimetria catastale? L’aggiornamento della planimetria catastale consiste nell’effettuare un rilievo del reale stato dei luoghi, disegnare la nuova planimetria catastale, redigere la pratica DOCFA, registrare presso l’agenzia del territorio (AdT) la nuova planimetria catastale aggiornata.

planimetria catastaleplanimetria catastale

 

La planimetria catastale sarà così corrispondente allo stato di fatto degli ambienti e si potrà così procedere con la vendita dell’immobile.

Durante il rilievo per l’aggiornamento della planimetria catastale si andranno ad osservare tutte le potenziali differenze che ci sono tra quanto precedentemente rappresentato graficamente e quanto esiste nella realtà. Osservare eventuali differenze poco apprezzabili è garanzia di un lavoro attento e ben fatto. Le differenze potrebbero consistere nel posizionamento di una finestra o di una porta, la presenza di sporgenze o nicchie, ecc., ecc.

Quanto tempo è necessario per realizzare questi progetti e qual è, generalmente, il costo da sostenere?

Generalmente da quando viene richiesto l’aggiornamento della planimetria catastale a quando effettivamente la planimetria catastale è aggiornata passano al massimo un paio di settimane.

Se avete urgenza di aggiornare la planimetria catastale perché avete fissato l’atto con il notaio nei prossimi giorni allora diamo precedenza all’urgenza. Usciamo subito per il rilievo strumentale in loco e procediamo con la preparazione della pratica Docfa che presenteremo al più presto all’AdT.

Quindi in termini di ordinarietà il tempo necessario alla preparazione della planimetria catastale è di un paio di settimane, in caso di urgenza si può provare a rientrare nei termini di una settimana.

Il costo è variabile in base all’entità delle modifiche. Diciamo che per una variazione di planimetria per esatta rappresentazione grafica in cui ipoteticamente le differenze tra stato di fatto e planimetria da aggiornare siano solo il posizionamento di alcuni muri interni o l’apertura di una porta su un tramezzo il costo può oscillare tra i 300/400 € a seconda anche della dimensione dell’unità da rappresentare graficamente. Si deve tenere presente che alla cifra di cui sopra vanno aggiunti i diritti di catasto che ammontano a 50€ per questo tipo di variazione.

Se vi fossero variazioni planimetriche più consistenti come ad esempio la fusione di due unità residenziali (due mini appartamenti che diventino un unico appartamento a seguito di modifiche interne) che richiedono la soppressione dei subalterni esistenti per creare un nuovo subalterno come unica unità e che di conseguenza viene richiesto da parte dell’Agenzia del Territorio (AdT) l’aggiornamento dell’elaborato planimetrico (l’elaborato planimetrico individua schematicamente tutte le unità facenti parte del fabbricato stesso e viene rappresentato generalmente in scala 1:500) in questo caso i costi potrebbero oscillare tra i 600/700 € a seconda della complessità della rappresentazione grafica e dell’elaborato planimetrico da proporre.

planimetria catastale A quali fini è necessaria questa documentazione?

La corrispondenza della planimetria catastale allo stato di fatto dell’unità o delle unità è necessaria ai fini della compravendita dell’immobile ed è comunque necessaria in qualunque caso si andassero ad apportare delle modifiche sulla distribuzione degli spazi interni a seguito di pratica edilizia (CILA o SCIA).

La UIU (Unità Immobiliare Urbana), il nostro appartamento o abitazione per intenderci, è un cespite indipendente che ha una propria autonomia funzionale (è cioè completa, abitabile, con gli impianti funzionanti) ed ha una propria autonomia di reddito (rendita catastale). Deve necessariamente essere perfettamente corrispondente a quanto depositato sotto forma di planimetria in AdT (Agenzia del Territorio).

La mancata corrispondenza della planimetria catastale allo stato di fatto comporta la nullità dell’atto (DL 78/2010).

Quali tipologie di interventi godono della detrazione fiscale del 65% e perché?

Le principali tipologie di interventi che rientrano nella detrazione fiscale del 65 % sono i seguenti:

  • SOSTITUZIONE DEGLI INFISSI
  • SOSTITUZIONE DELLA CALDAIA
  • INSTALLAZIONE PANNELLI SOLARI
  • RIVESTIMENTO A CAPPOTTO
  • COIBENTAZIONE COPERTURA O SOTTOTETTO
  • INSTALLAZIONE APPARECCHI A BIOMASSA
  • INSTALLAZIONE POMPE DI CALORE AD ALTA EFFICIENZA
  • INSTALLAZIONE SCHERMATURE SOLARI
  • RIQUALIFICAZIONE GLOBALE DELL’EDIFICIO

Gli interventi di cui sopra devono rientrare in certi parametri di efficienza per poter dare l’accesso alla detrazione fiscale del 65% ( con riferimento all’appendice A dell’ Allegato 1 del DM 26/6/2015). Una volta verificato che l’intervento può rientrare nella detrazione fiscale del 65% ed eseguiti i lavori si ha tempo 90 giorni dalla fine dei lavori per presentare la pratica all’ENEA.

La pratica ENEA ha un costo indicativo di 150/200€ (importo che rientra nella detrazione fiscale del 65% come spesa professionale) per lavori di riqualificazione energetica fino ad un importo di 10000 (diecimila) euro poi generalmente viene applicato un sovrapprezzo in base all’entità dell’importo.

La detrazione fiscale del 65% esiste sostanzialmente perché si vuole ridurre il fabbisogno energetico degli edifici per il riscaldamento/raffrescamento e per il miglioramento termico dell’edifico.

Ringraziamo moltissimo Andrea per aver risposto alle nostre domande.

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